Avocat en droit de l’immobilier à Valenciennes et Cambrai

Le droit immobilier s’applique aux actes juridiques (vente, location, hypothèque ou construction) relatifs à un bien (terrain, maison, bâtiment…). Le cabinet d’avocats à Valenciennes et Cambrai Debacker et Associés intervient en conseil et en contentieux dans ce domaine.
L’avocat en droit immobilier met à votre disposition les compétences suivantes :

• Droit du bail : conseil et assistance concernant le contrat de bail (bail d’habitation ou bail commercial)
• Droit de la copropriété : conseil, assistance et défense en cas de trouble du voisinage, intervention auprès du syndic de copropriété
• Contentieux de la propriété : conseil, assistance, défense durant la saisie immobilière ou la vente aux enchères
• Droit de l’urbanisme : conseil et assistance pour l’aménagement du territoire

Contrats de bail

Le droit du bail régit les actes de location de biens immobiliers. Le conseil d’un avocat est utile pour la rédaction et l’analyse du contrat de bail. Cet accord, conclu entre le bailleur (propriétaire) et le preneur (locataire), précise les droits et les obligations de chaque partie. Bail d’habitation ou bail commercial, le locataire occupe le bien pour un temps déterminé moyennant le paiement d’un loyer. Le contrat comprend l’identification des parties (nom, qualités, adresse), la description du local mis en location, les conditions du bail (début, durée, préavis, rupture, montant du loyer, renouvellement…). Le bail d’habitation est conclu pour une occupation des lieux au titre d’habitation et non d’autres activités. Le bail commercial est convenu pour l’exercice d’une activité commerciale, rémunératrice dans les locaux loués.
Le contentieux du bail se produit lorsqu’une des parties ne respecte pas les termes du contrat de bail. Les loyers impayés sont souvent évoqués, donnant lieu à la procédure d’expulsion de locataire ; les charges en matière de travaux d’entretien ou de réparation du logement, les congés ou fin du contrat de bail sans respect du préavis constituent également des causes de litiges. L’avocat en droit immobilier apporte la solution à ces situations contentieuses, en défense comme en demande.
 

Le droit de la copropriété

Le droit de la copropriété détermine les droits et obligations de plusieurs personnes étant chacune propriétaires en partie d’un immeuble collectif, et ayant la qualité de copropriétaires. Le syndicat des copropriétaires se réunit en assemblée générale pour coordonner les activités de la copropriété : élection ou révocation du syndic, planning de travaux exceptionnels, budget de fonctionnement de l’année… La gestion de l’immeuble est confiée au syndic de copropriété. Sur la base du règlement de copropriété et des décisions de l’assemblée générale, il exécute le planning : affaires courantes, travaux exceptionnels (contrats, exécution…). Il lui revient de collecter auprès de chaque copropriétaire la quote-part ou participation aux charges de la copropriété. Le syndic représente le syndicat des copropriétaires vis-à-vis des tiers.
La copropriété peut facilement occasionner des litiges, entre copropriétaires, avec des tiers, à l’égard du syndic de copropriété. Un litige à l’égard d’un ou de plusieurs copropriétaire(s) peut provenir d’un trouble du voisinage excédant les bruits ou dérangements habituels, un comportement agressif ou brutal, des usages abusifs ou non autorisés des structures communes, les impayés de quote-part… À l’égard d’un prestataire extérieur, le litige découle généralement de travaux mal exécutés, occasionnant des malfaçons ou des vices de construction. Le syndic représente la copropriété dans ce contentieux.
Le syndic de copropriété peut être en conflit avec les copropriétaires, en cas d’erreur dans la gestion de la copropriété, imprudence causant un sinistre, ou de malversations ayant pour conséquence la dégradation de leurs relations. Le mandat du syndic est interrompu, et un nouveau syndic de copropriété, désigné par l’assemblée générale des copropriétaires, porte en justice le contentieux avec l’ancien syndic.
Tout contentieux de la propriété trouve une solution avec l’appui et le conseil de l’avocat en droit immobilier : actions en justice menées par le syndic, actions individuelles des copropriétaires, actions collectives…

Le droit de la propriété

Le droit de la propriété rassemble le droit d’utiliser, de profiter et de disposer d’un bien, sans sortir du cadre légal.

Comme la servitude de passage sur une copropriété n’est pas facile à déterminer, les services de l’avocat s'avèrent nécessaires pour trouver un terrain d’entente entre tous les utilisateurs. Il négocie auprès des responsables d’une copropriété, pour que ces derniers permettent à leurs voisins ou aux propriétaires d’un terrain enclavé de passer sur le leur dans le but d'avoir accès à la voie publique, en contrepartie d’une indemnité financière.

Saisie immobilière et vente aux enchères

Les biens immobiliers sont souvent considérés comme pouvant couvrir la valeur d’une créance importante. En cas d’insolvabilité, le créancier peut obtenir de la justice le droit de procéder à la saisie des biens du débiteur (saisie mobilière, saisie sur salaire, saisie immobilière…). Un bien saisi est mis en vente pour permettre le remboursement du créancier. L’avocat en droit immobilier assiste et conseille son client débiteur durant la procédure, en vérifiant le bien-fondé de la créance ainsi que la régularité de la saisie en cours. Il peut plaider la vente amiable qui, passée devant notaire, pourrait être plus favorable au débiteur : ce dernier peut négocier le prix du bien, le juge vérifie que le montant équivaut au moins à celui de la créance réclamée. L’avocat du débiteur défend son client en vérifiant chacun de ses droits : le montant de la créance, la valeur du bien saisi…
Quand le juge ordonne une vente aux enchères (ou vente par adjudication), celle-ci doit être réalisée par l’intermédiaire d’un avocat. L’avocat en droit immobilier du créancier veille à ce que toutes les conditions soient réunies pour que le produit de la vente rembourse son client : publicité des enchères, mise à prix fixée par le créancier, respect du délai de 10 jours pour la surenchère, adjudication, paiement… La personne qui acquiert le bien immobilier saisi ou l’adjudicataire en devient le propriétaire. À défaut de surenchère, le créancier auteur de la saisie devient d’office l’adjudicataire, pour la valeur de la mise à prix.
 

Le droit de l’urbanisme

Le droit de l’urbanisme réunit des règles de construction et d’utilisation de l’espace public et privé, en application des principes d’aménagement du territoire. Chaque collectivité territoriale établit son Plan local d’urbanisme (PLU), lequel détermine la nature des terrains de sa circonscription : terrain agricole, terrain constructible, terrain naturel… Le PLU doit être en conformité avec le Règlement national d’urbanisme (RNU) et à toutes les règles de la constructibilité. Ces dispositions assurent une cohérence des constructions en milieu urbain : occupation des sols, accès à la voie publique… Des décisions administratives rigoureuses peuvent en découler, des refus de permis de construire, l’octroi de servitude de passage, ou des expropriations pour cause d’utilité publique… L’avocat en droit immobilier conseille et assiste le client, entreprise ou particulier, sur les démarches à suivre dans ce cadre : déclaration préalable de travaux, demande de permis de construire, demande de certificat d’urbanisme…
Le PLU peut faire l’objet de contestation de la part d’un administré lorsque la nature de son terrain y est injustement modifiée. Ce recours gracieux doit avoir lieu dans un délai de deux mois après l’approbation du PLU, et consiste à demander le retrait du Plan local d’urbanisme. L’avocat en droit immobilier introduit le contentieux administratif dans les cas de refus ou d’annulation de permis de construire, ou pour obtenir l’annulation de l’adoption du PLU : l’avocat agit en recours pour excès de pouvoir de l’autorité administrative, la mairie en l’occurrence.
Un projet immobilier d’utilité publique peut justifier l’expropriation des occupants d’un terrain donné : les démarches comprennent la cessibilité du terrain, le transfert de la propriété, l’indemnisation des personnes expropriées, la prise de possession… Il y a contentieux lorsque les occupants ne sont pas équitablement indemnisés ou que l’expropriation n’est pas justifiée. L’avocat en droit immobilier intervient pour défendre les droits de son client dans une procédure complexe.